상가 계약서 작성
실전 가이드
상가 계약은 짧게는 2년, 길게는 10년 이상의 비즈니스 관계의 시작입니다. 계약서는 분쟁 발생 시 가장 강력한 증거가 되며, 작성 단계에서 미비한 부분은 나중에 큰 손해로 이어질 수 있습니다. 이 글에서는 상가 임대차·매매 계약서의 필수 기재 사항과 반드시 체크해야 할 특약 조항을 정리합니다.
1. 임대차 계약서 필수 기재 14개
상가 임대차 계약서에는 다음 14가지 사항이 명확히 기재되어야 합니다. 누락될 경우 분쟁 시 불리해질 수 있으므로 반드시 확인하세요.
임대차 계약서 필수 기재 사항
- 당사자 정보
임대인·임차인의 성명, 주민등록번호(또는 사업자등록번호), 주소, 연락처 - 임대목적물 표시
건물 주소(지번+도로명), 층수, 호수, 전용면적, 용도(상가) - 임대차 기간
시작일과 종료일 (월일까지 명확히), 총 계약 기간 - 보증금
금액, 지급 방식 (계약금·중도금·잔금), 지급 날짜 - 차임(월세)
월 임대료, 지급일(매월 O일), 지급 방식(계좌이체 등) - 관리비
월 관리비 금액, 포함/제외 항목 (전기·수도·인터넷 등) - 원상복구 범위
계약 종료 시 원상복구 의무의 범위 (기존 인테리어 포함 여부) - 영업 업종
허용되는 업종과 금지 업종 명시 (경쟁업종 입점 제한 등) - 권리금 유무
권리금 존재 여부, 금액, 지급 대상 - 계약 해제·해지 사유
차임 연체 기간, 계약 불이행 시 대응, 위약금 조항 - 임대인 동의 필요 사항
업종 변경·전대·인테리어 공사 등 동의 필요 항목 - 세금·공과금 부담
재산세·도시가스·수도·전기 등 부담 주체 명시 - 수선·유지 의무
건물 구조체(임대인) vs 내부 시설(임차인) 구분 - 특약 사항
구두 합의된 모든 사항은 반드시 문서화 (추후 분쟁 방지)
2. 꼭 넣어야 할 특약 조항
표준계약서의 기본 조항만으로는 상황별 분쟁을 모두 커버하기 어렵습니다. 아래 특약 조항들은 실제 부산 지역 분쟁 사례에서 빈번하게 문제가 되는 부분들입니다.
① 임대인 수선 의무 특약
건물 구조적 하자 수선
"건물의 구조체(지붕·외벽·기둥·바닥·배관·방수·누수 등)에서 발생하는 하자는 임대인의 책임과 비용으로 수선하며, 수선으로 인해 영업 중단이 발생할 경우 해당 기간의 차임을 감액한다."
② 전대·영업권 양도 동의 특약
신규 임차인 지정 시 동의
"임차인이 영업을 양도하거나 신규 임차인에게 권리금을 받고 지위를 이전하고자 할 때, 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절하지 아니한다. 다만, 신규 임차인의 영업 업종이 기존과 동일하거나 유사해야 한다."
③ 원상복구 범위 명확화
⚠️ 가장 빈번한 분쟁 포인트
원상복구 범위는 임대인과 임차인 간 가장 큰 분쟁 사안입니다. "최초 입주 시 상태로의 복구"를 기본으로 하되, 입주 당일 사진·영상을 촬영하고 양 당사자 서명으로 기록을 남기는 것이 중요합니다. 기존 인테리어를 활용한 경우 이를 특약에 명시하세요.
④ 관리비 세부 내역 투명화
관리비 세부 항목 공개
"임대인은 매월 관리비 청구 시 세부 내역(공용전기·수도·청소·승강기·주차 등)을 명시하여 청구하며, 임차인의 요구가 있을 때는 영수증 등 증빙을 제공한다."
⑤ 계약 중도 해지 시 위약금
중도 해지 위약금
"임차인이 계약 기간 내 계약을 해지하고자 할 때, 3개월 전까지 임대인에게 서면 통지하여야 하며, 신규 임차인을 구할 때까지의 월세(최대 3개월)를 임차인이 부담한다."
3. 확정일자와 사업자등록
계약서 작성 후 가장 시급하게 해야 할 두 가지는 사업자등록과 확정일자입니다. 이 둘을 받아야 상가건물 임대차보호법의 대항력과 우선변제권을 취득할 수 있습니다.
💡 One-Stop 처리 팁
관할 세무서에 방문하여 사업자등록 신청과 확정일자 부여 신청을 동시에 처리할 수 있습니다. 필요 서류: 임대차계약서 원본, 신분증, 사업자등록신청서, 확정일자 신청 수수료 600원.
4. 매매 계약서의 필수 사항
상가 매매 계약의 경우 임대차와는 다른 체크 포인트가 있습니다.
- 등기부등본 확인: 매도인의 소유권, 저당권·가압류 등 각종 권리제한 여부
- 건축물대장 확인: 용도·면적·위법 건축물 여부, 준공 시점
- 토지대장 확인: 지목·용도지역·용도지구
- 체납 관리비 확인: 매도인이 체납한 관리비는 매수인에게 승계됨
- 기존 임차인 확인: 임차인이 있는 경우 계약 조건 승계
- 잔금일 소유권 이전: 계약금·중도금·잔금 + 등기 이전 시기
이중 매매 방지
계약금 지급 후 매도인이 다른 사람에게 매도하는 이중 매매를 방지하기 위해, 계약 즉시 소유권 이전 청구권 가등기를 하는 것이 안전합니다. 가등기 후에는 매도인이 다른 사람에게 소유권을 이전할 수 없습니다.
5. 공증의 효과
계약서를 공증사무소에서 공증받으면 다음과 같은 효과가 있습니다.
- 확정일자 효과 — 공증 날짜가 확정일자로 인정됨
- 집행력 — 공정증서로 작성하면 재판 없이 바로 강제집행 가능
- 진본성 추정 — 계약의 존재와 내용에 대한 강력한 증거
💡 공증 비용
공증 수수료는 계약 금액에 따라 다르나, 일반적으로 5천만원 계약 기준 약 3만원대, 1억원 계약 기준 약 6만원대입니다. 한편, 단순 공증은 사적 문서에 공증인이 '사실 확인'을 하는 것으로 상대적으로 저렴하며, 공정증서는 공증인이 작성하는 공문서 성격이라 비용이 다소 높습니다.
6. 계약 체결 전 체크리스트
계약 체결 전 필수 확인 사항
- 등기부등본 발급 및 확인
소유자 정보, 근저당·가압류 등 권리제한 사항, 최근 30일 내 발급본 - 건축물대장 발급 및 확인
용도 (상가로 사용 가능한지), 위반 건축물 여부 - 계약 당사자 본인 확인
신분증과 등기부상 소유자 일치 여부, 대리인의 경우 위임장·인감증명서 - 공과금·세금 체납 확인
재산세·도시가스·수도·전기 등 체납 여부 - 이전 임차인 퇴거·권리금 관계 정리
기존 임차인이 있다면 명도 시기와 권리금 관계 확인 - 현장 실사
실제 면적, 구조적 문제, 누수·균열 등 현장 상태 점검 - 업종 허가 가능 여부
식품위생·교육·의료 등 업종 규제 확인 (해당 지자체 문의) - 주변 경쟁 업소 확인
동종 업종의 기존 상가와 거리 및 밀집도
※ 본 글은 상가 계약서 작성의 일반적 가이드이며, 개별 사안은 반드시 변호사·법무사와 상담하세요.