BUSAN COMMERCIAL REAL ESTATE MARKET REPORT
부산 상가 시세 리포트 2026
부산 16개 구/군 상가 시세를 한눈에. 1층 대로변 평당 월세부터 권리금·공실률·수익률·전년 대비 변동률까지 종합 분석.
REPORT PERIOD · 2026 Q1 · 부산상가 리서치센터 작성
AVG. RENT/PYEONG
₩18.6만
부산 평균 ↑ 3.2% (전년比)
AVG. PREMIUM
₩4,230만
평균 권리금 ↑ 1.8%
VACANCY RATE
12.4%
부산 평균 공실률 ↓ 0.6%p
YIELD (CAP RATE)
4.82%
평균 수익률 ↑ 0.15%p
1. 지역별 1층 대로변 월세 시세 2026 Q1
💡 KEY INSIGHT — 해운대·수영 해안권역이 평당 월세 부산 TOP2를 유지 중이며, 광안리·센텀 상권은 오션뷰 프리미엄으로 전년比 5~7% 상승. 반면 사상·사하 일부 구도심은 소폭 하락세.
| 지역 |
평당 월세 |
평당 보증금 |
평균 권리금 |
전년 대비 |
| 해운대 우동 HOT | ₩28.5만 | ₩180만 | ₩7,200만 | ↑ 5.4% |
| 부산진 서면 HOT | ₩26.3만 | ₩170만 | ₩8,500만 | ↑ 4.1% |
| 수영 광안동 HOT | ₩24.8만 | ₩160만 | ₩6,800만 | ↑ 7.2% |
| 해운대 중동(엘시티) | ₩23.5만 | ₩155만 | ₩6,200만 | ↑ 6.8% |
| 중구 남포동 | ₩20.2만 | ₩140만 | ₩4,800만 | ↑ 2.3% |
| 남구 대연동(경성대) | ₩18.7만 | ₩125만 | ₩4,200만 | ↑ 3.5% |
| 동래 온천동 | ₩17.2만 | ₩115만 | ₩3,800만 | ± 0.8% |
| 연제 거제동(법조타운) | ₩16.8만 | ₩110만 | ₩3,500만 | ↑ 1.5% |
| 금정 장전동(부산대) | ₩16.2만 | ₩105만 | ₩4,100만 | ↑ 2.8% |
| 북구 화명동 | ₩14.8만 | ₩95만 | ₩3,200만 | ± 0.3% |
| 기장 일광/기장읍 | ₩14.2만 | ₩90만 | ₩2,800만 | ↑ 4.2% |
| 강서 명지동 HOT | ₩14.0만 | ₩92만 | ₩2,500만 | ↑ 8.5% |
| 사상구 감전/학장 | ₩12.5만 | ₩80만 | ₩2,600만 | ↓ 1.2% |
| 사하구 하단/다대 | ₩12.0만 | ₩78만 | ₩2,400만 | ↓ 0.8% |
| 동구 초량/범일 | ₩13.5만 | ₩88만 | ₩2,900만 | ± 0.5% |
| 서구 서대신/아미 | ₩11.8만 | ₩75만 | ₩2,300만 | ↓ 0.4% |
| 영도 동삼/영선동 | ₩12.8만 | ₩82만 | ₩2,700만 | ↑ 1.8% |
2. 부산 핫플레이스 TOP 5 상권 심층 분석
💡 KEY INSIGHT — 해운대·서면 양강 구도에 광안리·명지·오시리아가 신규 핫플로 급부상. 특히 강서 명지는 신도시 프리미엄으로 전년比 8.5% 상승해 부산 최고 상승률을 기록.
3. 업종별 평균 권리금 부산 전역
💡 KEY INSIGHT — 카페·음식점이 권리금 상위, 특히 관광상권 카페는 평균 대비 2~3배 프리미엄. 학원·사무실 업종은 권리금이 낮거나 없는 매물이 많아 초기 투자 부담이 적음.
☕
카페
평균 권리금 5,200만
월세 범위 180~320
🍽️
음식점
평균 권리금 6,800만
월세 범위 220~450
🍻
주점
평균 권리금 5,500만
월세 범위 200~400
💇
미용
평균 권리금 3,200만
월세 범위 150~280
🏪
판매점
평균 권리금 2,800만
월세 범위 130~250
📚
학원
평균 권리금 1,500만
월세 범위 200~350
🏥
병원/의원
평균 권리금 2,500만
월세 범위 300~550
💼
사무실
평균 권리금 800만
월세 범위 150~450
4. 해운대 · 수영 vs 서면 핵심 상권 비교
💡 KEY INSIGHT — 해운대·수영 해안권은 관광 + 주거 복합상권으로 객단가가 높지만 계절 변동성 존재. 서면은 부산 최대 유동인구 기반으로 안정적이지만 높은 권리금 부담.
5. 지역별 공실률 현황 2026 Q1
💡 KEY INSIGHT — 해운대·수영 8% 이하로 낮고, 강서(명지·에코델타) 신도시권은 초기 분양 물량으로 공실률이 점진 개선. 사상·사하 일부 구도심은 공실 지속.
6. 2026 하반기 예측 및 투자 포인트
🎯 BUSANSANGGA FORECAST — 2026 하반기는 오시리아 관광단지·에코델타시티 신축 상가 입주 본격화 시기. 해운대·서면 안정적 수익형, 명지·일광 신도시 투자형, 광안리 테마상권 운영형으로 투자 전략 차별화가 필요.
🏖️ 안정 수익형
해운대·서면·수영
전년比 4~7% 상승, 안정적 임차인 세팅. 매매 수익률 4.5~5.0%.
🏗️ 성장 투자형
명지·에코델타·일광
신도시 분양 집중, 중기 2~3년 자본이득형. 수익률 5.5~6.5% 예상.
🎡 운영 창업형
광안리·오시리아·남포동
관광·테마상권, 객단가·SNS 회전율 높음. 프리미엄 브랜딩 필수.