부산 기장 오시리아 관광단지가 전체 사업면적 368만㎡ 기준 3단계 확장 개발에 공식 착수했습니다. 부산도시공사와 부산관광공사는 2026년 4월 중순, 동부산 관광단지 마스터플랜 개정안을 발표하며 신규 상업시설 12만㎡, 숙박시설 2,800실, 테마파크 2단계 확장을 포함한 2조 1,400억원 규모의 추가 투자를 확정했습니다.
분양 현황과 가격 동향
현재 분양 중인 2단계 상업시설의 평균 분양가는 평당 4,100만원 선입니다. 2023년 1단계 분양 당시 평당 2,530만원 대비 62% 상승한 수치로, 부산 지역 상가 분양가 중 가장 가파른 상승세를 보이고 있습니다.
세부 위치별 분양가
- 롯데월드 어드벤처 부산 인근 1층 코너: 평당 5,200만원~6,800만원
- 힐튼·아난티 호텔 앞 라인: 평당 4,500만원~5,200만원
- 오시리아역 상업지구 2층: 평당 3,200만원~3,800만원
- 동부산 아울렛 연결동 지하 1층: 평당 2,800만원~3,200만원
"오시리아 상권은 단순 관광지가 아닌 '관광+리테일+엔터테인먼트 복합형 상권'으로 진화 중입니다. 특히 롯데월드 부산이 2025년 10월 야간 운영까지 확장한 이후 저녁 매출이 급증했고, 이는 그대로 상가 분양가 상승으로 이어졌습니다." — 부산관광공사 관광산업부 박○○ 팀장
3단계 확장 주요 내용
1. 신규 상업시설 (2026년 하반기 분양)
총 12만㎡ 규모의 신규 상업시설이 조성됩니다. 이 중 지하 1층은 글로벌 F&B 브랜드 전용존, 지상 1~2층은 테마형 편집숍과 체험형 매장, 3층 이상은 오션뷰 다이닝과 루프탑 라운지로 구성됩니다.
2. 숙박시설 2,800실 추가
5성급 호텔 2개, 4성급 3개, 부티크 호텔 1개가 추가되며 총 객실 수는 2,800실. 연 관광객 1,400만명 수용을 목표로 합니다. 2028년까지 순차 오픈 예정.
3. 테마파크 2단계 확장
롯데월드 어드벤처 부산 옆에 워터테마파크와 K-POP 테마 엔터테인먼트 시설이 추가됩니다. 2028년 오픈 예정으로 상업시설 유동 인구에 직접적인 영향을 줄 전망입니다.
창업자가 주목해야 할 포인트
오시리아 상업시설은 관광 의존도가 매우 높은 상권입니다. 계절·날씨 영향이 크고, 평일과 주말 매출 격차가 평균 2.8배에 이릅니다. 따라서 진입 시 다음 사항을 반드시 점검해야 합니다.
- 평일 객단가 전략 — 주말 관광객 매출에만 의존하면 손익분기를 맞추기 어렵습니다. 평일 부산 시민 유입을 위한 프로모션 구조가 필수입니다.
- 포토존·SNS 설계 — 오시리아 방문객의 89%가 SNS 콘텐츠를 소비·생산합니다. 인테리어와 메뉴 플레이팅에 '공유 가치'가 반드시 들어가야 합니다.
- 영어·중국어·일본어 메뉴판 — 외국인 비중이 24%로, 부산 평균(11%)의 2배입니다. 다국어 응대가 가능해야 합니다.
- 권리금 구조 확인 — 신축 1차 입점은 권리금이 없지만, 2~3년 후 양도시 권리금이 급등합니다. 장기 운영 관점이 중요합니다.
리스크 요인
단, 고가 분양가에 따른 초기 임대료 부담은 신중히 검토해야 합니다. 현재 2단계 신축 1층 월 임대료는 평당 22~28만원 수준으로, 15평 매장 기준 월 330~420만원입니다. 권리금 없는 프리미엄 입지이지만 초기 3년간 매출 안정화 구간에서 임대료가 가장 큰 부담이 됩니다.
또한 3단계 완공 시점(2028년)까지 중간 공백기가 있습니다. 현재 2단계와 3단계 사이 접근성 공사가 진행 중이며, 일부 구역은 2026~2027년간 건설 소음과 먼지 이슈가 있을 수 있습니다.
결론
오시리아는 부산에서 가장 빠르게 성장하는 관광 상권이지만, 동시에 가장 진입 난이도가 높은 상권이기도 합니다. 분양 단계부터 5년 장기 계획이 필요하며, 관광 상권 특유의 시즌 편차를 관리할 수 있는 운영 역량을 확보한 후 진입할 것을 권합니다.
부산상가에서는 오시리아 3단계 분양 매물에 대한 1:1 전문가 상담을 제공합니다. 분양 일정과 세부 입지 정보가 필요하시면 언제든 문의주세요.